LG München stuft Corona-bedingte Betriebsschließung als Mietmangel ein

Das Landgericht (LG) München hat in einem aktuellen Urteil die Corona-bedingt vorliegenden Beschränkungen der Mietsache eines Einzelhandelsgeschäfts in der Münchner Innenstadt als Mietmangel im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches anerkannt und hält eine Mietminderung von bis zu 80 Prozent – je nach Ausmaß der Beschränkungen –  für gerechtfertigt. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig, es wurde bereits vorm Oberlandesgericht Berufung eingelegt.

„Hier zeichnet sich eine sehr spannende Entwicklung bezüglich der in der Immobilienbranche stark diskutierten Frage ab, ob die durch Allgemeinverfügungen angeordneten Betriebsschließungen alleine in die Betriebsrisiko-Sphäre des Mieters fallen oder doch als Mangel zu klassifizieren sind, da der gewährte Mietzweck nicht umgesetzt werden kann“, so Katharina von Hermanni, Expertin für Immobilienrecht bei Pinsent Masons, der Kanzlei hinter Out-Law. „Die vorliegende Bejahung der Mangeleigenschaft ist ein gravierender Schlag für die Immobilienbranche, die den Cashflow erheblich und nachhaltig tangieren kann.“

In dem Fall, auf den sich die Entscheidung des LG München bezieht, hatte der Betreiber eines Münchner Geschäfts für Möbel- und Wohnaccessoires nach der behördlich angeordneten Betriebsschließung im März seinem Vermieter schriftlich mitgeteilt, er müsse ab April Corona-bedingt bis auf weiteres die Miete um hundert Prozent kürzen. Er berief sich dabei auf höhere Gewalt „im Sinne eines unvorhersehbaren und unabwendbaren Ereignisses.“ Der Vermieter klagte dagegen auf Zahlung der Mietschuld in voller Höhe samt Zinsen.

Das LG München urteilte, dass der Mieter eine Mietminderung aufgrund der Corona-bedingten Auflagen geltend machen kann, wenn auch keine Minderung zu hundert Prozent. Das Gericht lehnte seine Entscheidung an eine Reihe von Reichsgerichts-Urteilen aus der Zeit des ersten Weltkriegs an, als behördliche Auflagen ebenfalls Einschränkungen für Fabriken, Restaurants, Nachtlokale und Einzelhandelsgeschäfte mit sich brachten, aufgrund derer Miet- oder Pachtminderungen geltend gemacht werden konnten.

Angelehnt an die Rechtsprechung des Reichsgerichts geht das LG München in seinem Urteil davon aus, dass in dem ihm vorgelegten Fall durch die behördlichen Beschränkungen ein Mangel der Mietsache liege, der zur Minderung der Miete führe.

„Schriftlich festgelegter und überdies deutlich von den Parteien vorausgesetzter Mietzweck war der Betrieb zur Nutzung als Möbelgeschäft mit Wohnaccessoires zum Zwecke des Einzelhandels. Dieser Mietzweck konnte nach den öffentlich-rechtlichen Beschränkungen infolge der Corona-Epidemie nicht mehr eingehalten werden. Diese Beschränkungen fallen nicht in den Risikobereich der beklagten Mieterin“, heißt es im Urteil des LG München.

Eine Klausel im Mietvertrag, die den Mieter verpflichtete, auf eigenes Risiko alle weiteren für den Betrieb nötigen behördlichen Genehmigungen einzuholen, ädere nichts an der Risikoverteilung in Bezug auf die COVID-19-Pandemie. Die Klausel könne sich nur auf baurechtliche und arbeitsrechtliche Genehmigungen beziehen, da die Vertragsparteien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses die COVID-19-Pandemie und ihre Folgen weder vorhersehen noch berücksichtigen konnten.

„Damit trifft die behördliche Einschränkung die vertragsgemäß vorausgesetzte Nutzungsmöglichkeit der Mietsache selbst, da nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien gerade ein Ladengeschäft für hochwertige Möbel und hochwertige Möbelaccessoires in zentraler Münchner Lage betrieben werden sollte. An diesem Mietzweck muss sich auch die Vermieterin festhalten lassen […]“, so das LG München.

Das Gericht hielt den Nutzungszweck der Mietsache für erheblich gestört, was einen Mietmangel begründe. Der Mietmangel sei nicht nur „bagatellhafter Art“ und rechtfertige daher eine Herabsetzung der Miete. Die Höhe der Herabsetzung müsse der geminderten Tauglichkeit der Räume entsprechen. 

Im April sei wegen der weitgehenden Schließung des Ladens durch die Infektionsschutzmaßnahmen und Allgemeinverfügungen ein verkaufender Geschäftsbetrieb für den Publikumsverkehr fast unmöglich gewesen, so das LG München. Die Räume konnten lediglich für Mitarbeiter, Verwaltungs- oder Inventararbeiten genutzt werden, gegebenenfalls auch für den Versandhandel. Daher hält das Gericht eine Mietminderung um 80 Prozent für diesen Zeitraum für angemessen.

Anfang Mai waren wegen behördlicher Auflagen von der Gesamtfläche von 2.929 Quadratmetern nur 800 Quadratmeter als Verkaufsfläche nutzbar. Ab dem 11. Mai konnte zwar wieder die gesamte Verkaufsfläche genutzt werden, es gab aber Auflagen, die die erlaubte Zahl der Kunden im Geschäft betrafen. Daher hält das LG München für den Monat Mai eine Mietminderung um 50 Prozent für angebracht.

Im Juni konnte das Geschäft wieder ohne Flächenbegrenzung betrieben werden, unterlag aber noch „erheblichen Einschränkungen“ durch das von Behördenseite geforderte Hygienekonzept und die Beschränkung der maximalen Kundenzahl im Geschäft. Daher hält das Gericht eine Mietminderung um 15 Prozent für gerechtfertigt.

„Abzuwarten bleibt es, wie die Gerichte insbesondere auch die Rückforderung von vorbehaltlos gezahlten Mieten einschätzen werden“, so Irene Nezer-Kasch, Expertin für Immobilienrecht bei Pinsent Masons. Grundsätzlich sei davon auszugehen, dass derjenige, der zahlt, obwohl er weiß, dass er hierzu nicht verpflichtet ist, später nichts zurückfordern kann. „Hier könnte jedoch ein Beschluss des Bundesgerichtshofs von 2018 den Vermietern einen Strich durch die Rechnung machen, in dem klargestellt wurde, dass sich der Vermieter nur auf diesen Grundsatz berufen kann, wenn der Mieter auch wusste, dass er nach der Rechtslage nichts schuldet.“ Bei der Entscheidung käme es daher letztlich auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an. „Eine erhebliche Unsicherheit für den bereits generierten Cashflow bleibt jedenfalls. Umso mehr erscheint es wichtig, dass Vermieter und Mieter rechtssichere Lösungen einvernehmlich finden.“